沈阳调控收紧资金链 一次性付款风险大增

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从今年4月一直到10月，从“国十条”的首轮严厉调控再到“9·29新五条”的重申，国家出台的各种宏观调控几乎从未间断，随之而来的也是各个地产公司企业资金链的再度收紧。

　　对于普遍将在建工程进行抵押进行融资的开发企业而言，资金实力受到考验，对于购房者尤其是选择一次性付款的购房者来说，也意味着面临更大的风险。当然，这样的风险也是可以减少甚至避免的，一次性付款的购房者应该更多地提高警惕，给自己留出“后路”。

　　A、关注焦点 调控频出考验开发商资金链 

　　数据显示，“9·29”新政后部分城市实行限购令以来，10月18日-24日这一周，35个城市中有20个城市商品房成交量环比下跌，15个城市跌幅超过10%，广州跌幅69.61%。

　　二次调控****挑起的观望情绪，让开发商不得不担心成交量下挫后资金链的问题。不论是加紧出货还是尝试融资，第四季度开发商们现金流吃紧已经在所难免。

　　尤其4月加紧调控后，银监会提出了严控风险，收紧地产开发贷款的四项措施。一是注重审查开发商资质，全部实行名单式管理，对闲置土地一年以上的不得发放新开发贷款；对土地闲置超过两年和有炒地行为的，对已发放的贷款应调减并采取保全。二是提高抵押品的要求，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地为抵押。三是贷款总额不得超过在建工程的五成，对已有土地抵押的要根据风险相应下调贷款成数。四是对销售回笼资金实行封闭式管理，逾期的一律不得展期。此外，对国资委要求的78家要退出的央企，原则上要尽快停止新增房地产项目授信。

　　这些措施意味着银行对贷款更严，贷款集中度更高，对信用等级要求更严。中小开发商首先感受到了贷款难。一家地产咨询公司总经理称，一些开发商反映已从银行拿不到开发贷款了。

　　B、典型事件 心慌！所买房屋曾被抵押 

　　日前，购房者徐先生给本报热线打来了电话，徐先生称在今年秋季房交会期间，他购买了浑南某楼盘的一套房产，当时开发商方要求徐先生签署一份关于所选房源“曾经抵押已告知”的告知单据，对此，徐先生心里很没底，不知道自己所购买的房屋是否存在问题，也提心自己所签署的单据是否要承担风险。

　　据记者了解，在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在实践中在建工程抵押作为一种担保贷款方式，对于解决开发建设资金不足、加快工程进度等方面发挥了积极作用，但同时也有很大的负面作用，给银行和消费者带来潜在的风险。

　　就徐先生的问题而言，虽然所购房产在之前已经被抵押，但购买时已经解押，可以进行交易，开发商只是履行了告知义务。可是很多已经被抵押的房子，开发商才不会主动告诉你。

　　当心！付全款落入抵押陷阱 

　　日前，购房者曲小姐向记者询问：“今年7月份，我用一次性付款的方式买了一套于洪区某楼盘的房子，当时销售人员表示，两个月后可以办理备案。但如今已经四个多月了，开发商仍然没有对我买的房子进行备案。后来经过多方查证才发现，自己所买的房子是一套抵押房。”为此，曲小姐十分无助，不知道下一步该怎么办。

　　据记者了解，虽然房地产开发企业为筹集资金，常常在开发的过程中就进行预售，但一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。

　　如果开发商不告知，购房者很难了解到自己所买的房子是否正在被抵押，这种情况下，购房者一次性付款就会落入开发商的抵押陷阱。像曲小姐这种情况，只能尽快催促开发商将房子进行解押，再办理房产交易手续。

　　谨慎！抵押房买卖有前提 

　　虽然开发商不愿透露，不过在建工程抵押早已是十分普遍的事情了。数字显示，目前大部分开发商自有开发资金只有33％左右，这就意味着抵押房这一融资做法将会在市场中长期存在。

　　业内人士表示，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同，否则，签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。

　　目前的法律和规章也并没有禁止抵押人合法转让抵押物。但有关政策规定，“开发商在出售抵押房时必须经过银行或其他抵押权人同意，否则，其转让行为无效。”

　　C、置业提醒 买前看好开发商的“证” 

　　不久前，董女士看好了浑南的某楼盘，交纳了5万元购房订金。然而在该楼盘没有预售许可证的情况下，开发商要求董女士一次性交付购房全款，为此，董女士很犹豫。

　　这里，记者提醒购房者，买房过程中，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购买的项目的合法性。也就是要看开发商的营业执照，国有土地使用证，建设规划许可证，建设开工许可证，预售许可证等等。

　　其中，最为重要的就是预售许可证，很多时候，售楼员告诉你：“我们证都全，就差一个预售证了。”这样的房子一定可要考虑好，因为售楼员就是摆明在“忽悠”你。另外，在售楼处一定要看到这些材料的原件，因为复印件有可能被开发商部分“造假”，隐去了原件上的相关信息。

　　另外，要注意这五证的用地范围、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。很多开发商虽然售楼处挂着相关材料，可是很有可能是上一期开发的项目，一定要仔细查看，看自己购买的楼号、楼层、名牌号是否在预售许可证的范围内，以免中了开发商的“障眼法”。

　　全款变贷款“化整为零” 

　　在读者所反映的问题中，有一种是颇为普遍的。即在同一批买房的业主中，只交首付款、以按揭贷款方式购房的业主往往比较容易进行房产备案，而一次性付款的业主却迟迟等不到备案消息。

　　前面我们说道，选择一次性付款最好先对开发公司的资质与实力进行审查，然而除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，否则普通人无法全面了解开发公司处何种水平。

　　这时候付全款购房就会大大增加风险，这时购房者可以先选择按揭付款的购房方式，办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。届时等房产证拿到后再提前还款，利息也不会很多，但风险会小很多。

　　给一次性付款留“尾巴” 

　　孙先生在浑河沿岸某楼盘一次性付款买了两套房子，结果开发商办理入住的时候才发现，当初开发商做出的很多承诺都无法兑现，房子也远远达不到入住标准。为此，孙先生多次找到开发商理论，却一直无人理会。

　　“反正钱也交完了，房子已经卖出去，开发商更加变得有恃无恐。”对于开发商的“冷脸”，交了全款的孙先生后悔不已。其实，对于像孙先生一样购置期房的购房者来说，由于房款已全部交到开发商手中，购房者无法控制期房的工期及质量，有风险是肯定的。

　　因此，购房者还是应该留有一些余款在手中，这样在交房时不致于过于被动，实际中的交付或大或小地存在一些问题，留有尾款在手，对于争取开发商积极温和的态度，是有一定作用的。

　　同时，一次性付款适用于购房者资金充足、开发商信誉良好且是现房的情况下。即使是在这种情况下，也建议购房者留有一部分尾款，以防风险。